Kto może zaciągnąć relatywnie największy kredyt na mieszkanie

Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez nas, trzy na cztery mieszkania są w Polsce kupowane z pomocą kredytu. Dlatego sprawdziliśmy, jaką zdolność kredytową dają nam przeciętne dochody w danym mieście i jakie mieszkanie można za tę kwotę kupić. 

Badanie zdolności kredytowej zostało przeprowadzone na bazie 22 banków. Zapytane zostały one o górną granicę możliwej do pożyczenia kwoty przez trzyosobową rodzinę, w której dwie pracują i każda z nich zarabiają tyle, ile wynosi średnia dla danego miasta (szacunki za rok 2011 na podstawie danych GUS). Dług – w polskiej walucie - ma być zaciągnięty na 25 lat. Przyjęto ponadto optymistyczne założenie, że obie osoby dorosłe pracują i osiągają dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony na poziomie średniej w danym mieście. Dodatkowo rodzina posiada na utrzymaniu jeden samochód, a kredyt ma być spłacany w ratach równych.

163 metry w Katowicach

Na badanych 10 rynkach modelowa rodzina mogłaby pozwolić sobie średnio na zakup aż 92,6 m kw. mieszkania. Wymagałoby to jednak wykorzystania potencjalnej zdolności kredytowej do granic możliwości. Najwyższy wynik zanotowano w Katowicach. Modelowa rodzina miałaby tam do dyspozycji miesięczne wynagrodzenie w wysokości 6,8 tys. zł netto, dzięki czemu banki skłonne byłyby jej pożyczyć przeciętnie 569 tys. zł. Jest to kwota wysoka w porównaniu z  przeciętną ceną ofertową w tym mieście. W ostatnich 12 miesiącach za metr mieszkania w stolicy województwa śląskiego trzeba było zapłacić niecałe 3,5 tys. zł. W efekcie modelowa rodzina mogłaby kupić lokal o wielkości przynajmniej 163 m kw. Przy okazji warto zauważyć, że szacunek ten oparto na założeniu, że każdy metr zostałby kupiony za cenę średnią dla danego rynku. W rzeczywistości możliwa do nabycia nieruchomość w Katowicach za 569 tys. zł mogłaby być jeszcze większa w związku z tym, że im większe mieszkanie, tym cena metra powinna być niższa.

Wynik ten na pierwszy rzut oka może się wydawać nienaturalnie wysoki. Trzeba jednak pamiętać o założeniu – modelowa rodzina w chwili zaciągania kredytu nie posiada żadnych zobowiązań finansowych (co w praktyce nie jest częste), i ubiega się o kredyt o maksymalnej możliwej wartości. Zgodnie z zapisami rekomendacji T, banki mogą pożyczyć takim kredytobiorcom tyle, żeby ich comiesięczna rata pochłaniała nie więcej niż 50% lub 65% dochodów netto (kredyt w złotych). Decydujące jest to czy osiągany przez kredytobiorcę dochód jest wyższy, czy niższy niż średnia dla gospodarki krajowej. W pierwszym z tych przypadków banki teoretycznie mogą pożyczyć więcej. Nie ma jednak pewności, którą granicę instytucje przyjęły do badania zdolności kredytowej modelowej rodziny, a tym bardziej czy nie mają przypadkiem wewnętrznych regulacji bardziej restrykcyjnych niż rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Przyjmując jednak wariant skrajny, mogłoby się okazać, że rata katowickiej rodziny wyniosłaby nawet ponad 4,4 tys. zł miesięcznie.

Zła sytuacja w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu

Nieco inaczej sytuacja wygląda w takich miastach, jak Kraków, Warszawa czy Wrocław. Tam modelowa rodzina mogłaby pozwolić sobie na zakup ponad dwukrotnie mniejszej nieruchomości niż w Katowicach. Jest to odpowiednio 67, 76 i 72 m kw., co zazwyczaj odpowiada mieszkaniu trzypokojowemu. Powody dysproporcji pomiędzy miastami o największych i najmniejszych możliwościach zakupowych są dwa. Po pierwsze ceny mieszkań, które w Krakowie i Wrocławiu przekraczają 6 tys. zł za m kw., a w Warszawie 7,7 tys. Z drugiej strony winić można poziom wynagrodzeń, choć ten zgodnie ze statystykami GUS raczej jest nienaturalnie wysoki w Katowicach niż za niski w Warszawie. Warto bowiem zauważyć, że przeciętna katowicka rodzina, w której dwie osoby pracują dysponowałaby dochodem zaledwie o 200 zł niższym niż warszawska. Należy też zwrócić uwagę na warunkujące zdolność kredytową dochody w Krakowie. W stolicy Małopolski są one pomiędzy poziomem lubelskim i szczecińskim. Dla porównania, we wspomnianych miastach ceny nieruchomości są o jedną trzecią niższe niż w Krakowie.

Nawet 230 tys. zł różnicy między bankami 

Na koniec nie sposób nie wspomnieć, że przytoczone powyżej zdolności kredytowe są tylko wynikami uśrednionymi. W poszczególnych instytucjach i dla przyjętych założeń bywają one bardzo zróżnicowane. Na przykład w Warszawie modelowa rodzina mogłaby pożyczyć w Credit Agricole jedynie 475 tys. zł, a w Getin Noble Banku aż 705 tys. zł. Na uwagę zasługuje też przypadek przeciętnej rodziny z Łodzi i Białegostoku. Ich wynagrodzenia netto są niemal identyczne (w Białymstoku niższe zaledwie o 3 zł miesięcznie), natomiast średnia zdolność kredytowa jest wyższa w Białymstoku (o ponad dwa tysiące złotych). Skąd może wynikać taka różnica? W dużej mierze może to być konsekwencja przyjęcia przez poszczególne instytucje różnych kosztów utrzymania w obu miastach. W ten sposób białostoczan preferują takie banki jak Alior, Citi Handlowy czy Pekao. Łodzianie z odrobinę wyższymi zarobkami mogą liczyć na trochę wyższy kredyt w większości badanych instytucji (Banku BGŻ, Banku Millenium, Banku Pocztowym, BNP Paribas, BOŚ Banku, BZ WBK, Credit Agricole, DnB NORD, Getin Noble Banku, ING Banku Śląskim, Kredyt Banku, mBanku, Multibanku, Nordea Banku i PKO BP). Deklarowana wielkość pożyczki dla modelowej rodziny z Białegostoku i Łodzi nie różni się natomiast w Banku BPH, Deutsche Banku, eurobanku i Raiffeisen Banku. Nie wykluczone jednak, że w tej ostatniej grupie identyczne wyniki mogą być konsekwencją zastosowanych zaokrągleń.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker