Wirtualne Media

Elisabeth Troni, dyrektor działu badań w regionie EMEA, Cushman & Wakefield

LONDYN, 9 listopada 2016 r. – Po wielu miesiącach intensywnej i nietypowej kampanii wyborczej, która przykuwała uwagę opinii publicznej na całym świecie, Amerykanie dokonali zaskakującego wyboru. Kandydat Partii Republikańskiej Donald Trump wygrał wybory prezydenckie, a Republikanie zachowali kontrolę nad Senatem, a tym samym całym Kongresem.
 
W przypadku referendum w sprawie Brexitu prognozowanie wyniku głosowania można było porównać do jednorazowego rzutu monetą: za lub przeciw, natomiast rezultat tegorocznych wyborów prezydenckich w USA był trudniejszy do przewidzenia. Donald Trump musiał wygrać w większości tzw. swing states, czyli stanów, które zwykle rozstrzygają o losach kampanii.
 
Zwycięstwo Donalda Trumpa oznacza niepewność i wiele niewiadomych, co w krótkiej perspektywie negatywnie wpłynie na aktywa obarczone większym ryzykiem, zwłaszcza akcje. Pierwsze tego efekty widać już na rynkach giełdowych w Azji i Europie. Jednak podobnie jak w przypadku referendum w sprawie Brexitu, przypuszczamy, że ceny akcji zaczną rosnąć, gdy inwestorzy „przetrawią” zaskakującą decyzję wyborców amerykańskich i zorientują się, iż wpływ prezydentury Trumpa na rynki może być ostatecznie mniejszy od początkowo zakładanego. Jej skutki poznamy dopiero za jakiś czas.
 
Jednak co wynik wyborów w USA oznacza dla nieruchomości komercyjnych? Nasz sektor nie jest rynkiem giełdowym i nie jest narażony na gwałtowne wahania czy codzienne zmiany. Przyjrzyjmy się uważniej potencjalnym konsekwencjom.
 
Co może oznaczać wynik wyborów dla rynków finansowych w Europie?

Wzrost niepewności i niestabilności. Wynik ostatnich wyborów w USA może spowodować wzrost niestabilności na rynkach finansowych w najbliższych dniach i tygodniach. Jednak jak pokazują doświadczenia innych ostatnich wstrząsów, krótkotrwała nieprzewidywalność na rynkach finansowych nie musi się przełożyć na natychmiastowy lub znaczący wpływ na gospodarkę czy rynki nieruchomości.

Porównania do referendum unijnego w Wielkiej Brytanii są nieuniknione. Brexit spowodował nagły wstrząs, ale nie wpłynął negatywnie na brytyjską gospodarkę. Od czasu referendum PKB Wielkiej Brytanii wzrósł w trzecim kwartale o 2,0% w ujęciu rocznym, a rynki akcji zyskały na wartości 9%. Z kolei gospodarka amerykańska ma silne fundamenty i pozostanie motorem światowego wzrostu. W trzecim kwartale bieżącego roku realny wzrost PKB w USA wyniósł 2,9%, czyli najwięcej od dwóch lat. Ponadto utrzymują się dobre nastroje zarówno wśród konsumentów, jak i przedsiębiorstw, a sytuacja na rynkach pracy napawa co najmniej ostrożnym optymizmem.

Kurs dolara, funta i euro. W obliczu niepewności dolar amerykański zazwyczaj zyskuje na wartości, ale obecnie przewidujemy, że bank centralny USA (Fed) zweryfikuje plany podwyżki stóp procentowych, co mogłoby przyczynić się do osłabienia amerykańskiej waluty. To z kolei może przełożyć się początkowo na umocnienie się funta i euro wobec dolara. Jednak wzrost kursu euro będzie stanowić dodatkowe wyzwanie dla strefy euro, ponieważ Europejskiemu Bankowi Centralnemu kończą się narzędzia do pobudzania rozwoju gospodarczego, a silna waluta mu w tym nie pomoże.

Awersja do ryzyka może spowodować dalszy napływ kapitału na europejskie rynki obligacji. W czasach niepewności inwestorzy tradycyjnie poszukują bezpieczeństwa, jakie zapewniają rynki obligacji. To przełoży się na wzrost cen i spadek rentowności tego typu instrumentów. Popyt na obligacje i ich ceny już wzrosły za sprawą utrzymującej się niechęci do podejmowania ryzyka i realizowanej polityki luzowania ilościowego. Oznacza to, że inwestorzy będą lokować kapitał w innych bezpiecznych aktywach, a to z kolei przyczyni się do wzrostu cen nieruchomości komercyjnych w Europie, będących atrakcyjną alternatywą inwestycyjną.

Co może oznaczać wynik amerykańskich wyborów dla najemców w Europie?

W zasadzie bez większych zmian. Sytuacja na rynkach najmu w Wielkiej Brytanii i pozostałych krajach Europy raczej się nie zmieni, chyba że znacząco pogorszy się koniunktura gospodarcza. Presja wzrostowa na czynsze na rynkach wynajmującego takich Barcelona, Dublin i Monachium utrzyma się, natomiast miasta takie jak Moskwa, Stambuł i Warszawa pozostaną rynkami najemców.

Gospodarka europejska kontynuuje ożywienie i powstają nowe miejsca pracy. Warto zauważyć, że rosną czynsze za najlepsze powierzchnie w wielu kluczowych miastach kontynentu, takich jak Berlin, Mediolan i Madryt. Ponadto wynik głosowania w brytyjskim referendum, który również okazał się dużym zaskoczeniem, nie wpłynął na poziom popytu na rynkach najmu w regionie EMEA.

Popyt na powierzchnię komercyjną w Londynie zmniejszył się wskutek Brexitu i ograniczenia inwestycji przedsiębiorstw. Nie dotyczy to jednak innych miast na Wyspach Brytyjskich. Trwałość spadku popytu na rynkach najmu w Londynie w dużym stopniu zależy od negocjacji w sprawie wyjścia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej, ale wynik wyborów w USA raczej nań nie wpłynie, chyba że pogorszy się znacząco koniunktura gospodarcza w świecie.
 
Co może oznaczać wynik amerykańskich wyborów dla inwestorów w Europie?

Niższe stopy kapitalizacji na dłużej i wzrost cen nieruchomości. Należy oczekiwać wzrostu awersji do ryzyka ze względu na poczucie niepewności, które skłania inwestorów do poszukiwania bezpiecznych inwestycji. Wzrośnie zarówno zainteresowanie aktywami klasy core, jak i aktywność na rynkach przy niewielkim popycie na jakiekolwiek produkty o zwiększonym ryzyku.

Ze względu na kluczowe znaczenie bezpieczeństwa kapitału inwestorzy będą go w dużej mierze lokować w obligacjach europejskich. Długi koniec krzywej rentowności może jeszcze bardziej się obniżyć. Spowoduje to presję zniżkową na rentowność obligacji rządowych, co z kolei przełoży się na kompresję stóp kapitalizacji, zwłaszcza w przypadku aktywów klasy core.
 
Wobec spadku stóp kapitalizacji niektóre rynki nieruchomości komercyjnych w Europie będą przeszacowane, ale w krótkiej perspektywie ceny mogą znacząco wzrosnąć. Ponadto w ostatnich latach najbardziej atrakcyjne nieruchomości postrzegano jako alternatywę dla obligacji. Bardzo łagodna polityka monetarna może przyczynić się do dalszego spadku stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości.
 
Uwagi końcowe

Wynik wyborów w USA nie zmieni fundamentów rynku nieruchomości komercyjnych w Europie, które zachęcają do inwestowania na całym kontynencie pomimo krótkotrwałej awersji do ryzyka na szerszych rynkach finansowych. Przewidujemy, że inwestorzy będą nadal działać aktywnie i zainwestują rekordową ilość zgromadzonego już kapitału w nieruchomości komercyjne w Europie. Można spekulować, że wzrosną przepływy kapitału do Europy kosztem USA, ale ze względu na nadchodzące wybory we Francji i Niemczech jest zbyt wcześnie, aby stwierdzić, jak wynik głosowania w Stanach Zjednoczonych wpłynie na decyzje wyborców w Europie.